Deve chegar ao Senado nos próximos dias a Medida Provisória (MP) 996/2020, que institui o Programa Casa Verde e Amarela. O texto foi aprovado na quinta-feira (3) pela Câmara dos Deputados e precisa ser votado pelos senadores ainda neste ano.
A finalidade do programa é prover moradia para famílias residentes em áreas urbanas, com renda mensal de até R$ 7 mil, e famílias residentes em áreas rurais, com renda anual de até R$ 84 mil. Trata-se de uma reformulação do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Na Câmara, foram rejeitados destaques e emendas que tentavam mudar o texto-base do relator, deputado Isnaldo Bulhões Jr. (MDB-AL). Entre outras medidas, o texto aprovado autoriza a União a destinar terrenos de sua propriedade a participantes privados do programa sem autorização legislativa, mas com licitação. Construtoras e incorporadoras interessadas que oferecerem o maior nível de contrapartidas ganham o certame.
Juros
O programa instituído pela MP 996 substitui o Minha Casa, Minha Vida, criado em 2009 no governo Lula. Entretanto, mesmo que assinados depois da edição da MP (publicada em 26 de agosto), os contratos referentes a esse programa continuarão regidos por suas regras. As principais diferenças entre os dois programas são o financiamento de melhorias em habitações já construídas e o aumento dos valores totais dos imóveis que poderão ser financiados.
As taxas de juros devem ficar em torno de 5% ao ano, para a faixa de menor renda. Para os estados do Norte e do Nordeste, o percentual poderá ser menor, de 4,5% ou mesmo 4,25%, a depender da faixa de renda familiar. Outra novidade é o financiamento da regularização fundiária urbana.
Segundo o relator na Câmara, o texto se compromete com a equidade, ao prever tratamento diferenciado às classes mais vulneráveis da população e ao promover a inserção de pequenos empreendedores e entidades sem fins lucrativos no programa.
Público-alvo
O programa separa o público-alvo em três faixas de renda (até R$ 2 mil; de R$ 2 mil a R$ 4 mil; e de R$ 4 mil a R$ 7 mil). Aqueles com renda até R$ 4 mil em área urbana e com renda anual de até R$ 48 mil na área rural poderão contar com ajuda da União para adequar as parcelas ao orçamento familiar.
O relatório especifica que os valores recebidos temporariamente, como o auxílio emergencial, não entrarão no cálculo da renda.
Caberá ao regulamento federal definir os critérios de seleção dos beneficiários, com regras de preferência aplicáveis a famílias em situação de risco ou vulnerabilidade, que tenham a mulher como responsável pela unidade familiar ou das quais façam parte pessoas com deficiência ou idosos.
O regulamento definirá ainda critérios de seleção, para atuarem no programa, de entidades privadas sem fins lucrativos, micros e pequenas empresas locais e microempreendedores individuais de construção.
Subvenção
As unidades habitacionais poderão ser vendidas aos beneficiários com financiamento, subsidiado ou não, ou mesmo cedidas, doadas ou alugadas, conforme regulamento. Essa subvenção poderá ser acumulada com os descontos concedidos nas operações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e com outras concedidas por programas habitacionais estaduais, distrital ou municipais.
Na regularização fundiária, as subvenções com dinheiro do orçamento federal poderão beneficiar somente famílias de baixa renda em núcleos informais urbanos assim declarados pela prefeitura da localidade.
Terrenos da União
Quando a União destinar um terreno a entes privados no âmbito do programa, as contrapartidas serão definidas pelo Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR). Após cumprir as contrapartidas, o empreendedor terá liberdade para explorar economicamente a parte do imóvel não vinculada a elas. Assim, um terreno grande poderá ser dividido para que uma parte seja destinada à construção de moradias para o programa e outra parte fique com a empresa, que poderá vender outras unidades produzidas.
O valor das contrapartidas deverá ser igual, no mínimo, ao valor do terreno (avaliado antes de o município alterar o ordenamento jurídico para viabilizar seu uso para essa finalidade). Esse seria o caso de mudança de destinação de um setor da cidade de industrial para residencial, por exemplo.
Durante o tempo estipulado para execução das contrapartidas, o empreendedor deverá prestar garantia de até 30% do valor do terreno. A verificação do cumprimento das obras poderá ser feita inclusive por órgãos estaduais ou municipais por delegação.
Transferências
Quanto aos imóveis construídos pelo Minha Casa, Minha Vida, a medida provisória permite a transferência ao Casa Verde e Amarela de casas e apartamentos retomados por falta de pagamento. Essas unidades habitacionais serão destinadas à compra por outro beneficiário a ser indicado conforme as políticas habitacionais e normas vigentes.
Outra hipótese é a doação aos estados e municípios, se eles pagarem a dívida para que a família devedora permaneça no imóvel ou para serem destinados a outros programas de interesse social. Já as moradias sem condições de serem habitadas poderão ser vendidas. A prioridade será para uso em programas habitacionais e para pessoas que cumpram os requisitos do Minha Casa, Minha Vida.
Segunda chance
O texto aprovado na Câmara concede uma segunda chance para as empresas que não entregaram moradias contratadas no Minha Casa, Minha Vida terminarem o empreendimento sem cobrança da dívida gerada por estourarem os prazos.
Essas empresas terão mais um máximo de 30 meses (dois anos e meio) para concluir as obras sem aumento de custos para a União, podendo contar com ajuda financeira do estado ou do município em conjunto com algum agente financeiro (banco ou financiadora imobiliária).
Financiamento
O programa habitacional usará recursos orçamentários da União, do FGTS e de outros três fundos criados para financiar programas habitacionais de governos passados: o de arrendamento residencial (FAR), o de desenvolvimento social (FDS) e de o habitação de interesse social (FNHIS). Respeitados os regulamentos de cada fundo, o Casa Verde e Amarela poderá financiar ainda estudos e projetos urbanísticos, habitacionais e paisagísticos; obras de saneamento e infraestrutura, se associadas às habitações construídas pelo programa; assistência técnica para melhoria de moradias; compra de bens para apoiar agentes públicos e privados envolvidos na implementação do programa; produção de unidades de uso comercial, se associadas às habitacionais; e seguro.
Os projetos e as obras deverão dar preferência ao uso de materiais de construção oriundos de reciclagem, como tijolos feitos com rejeitos de mineração, além de preverem condições de acessibilidade para pessoas com deficiência ou idosos.
Em obras produzidas com recursos do FAR ou do FDS, governos estaduais e municipais que aderirem ao programa deverão arcar com os custos de infraestrutura básica, como ruas, escoamento das águas pluviais e redes de água, esgoto e energia. Esses entes federados poderão também entrar com o terreno e obras para complementar o empreendimento ou mesmo assumir o valor da operação. Serão aceitos incentivos e benefícios de natureza financeira, tributária ou creditícia, como redução de tributos para diminuir o custo final.
Outra condição para a participação de estados e municípios e do Distrito Federal no programa é a aprovação de lei de isenção do tributo de transferência do imóvel (ITBI) nesses casos. O tributo é normalmente pago pelo comprador. Para as contratações feitas até 31 de dezembro de 2021, a lei deve produzir efeitos antes da entrega das unidades habitacionais às famílias beneficiadas.
Vedações
De acordo com a medida provisória, não poderá receber ajuda do programa para compra de imóvel quem já tem contrato de financiamento com recursos do FGTS ou em condições equivalentes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Também fica de fora quem já tem imóvel regular com infraestrutura urbana e padrão mínimo de edificação e quem já recebeu benefícios similares nos últimos dez anos com recursos dos fundos participantes.
A vedação não se aplica, entretanto, ao atendimento de famílias com obras e serviços de melhoria habitacional, envolvidas em situações de reassentamento, remanejamento ou substituição de moradias (encostas, por exemplo) ou desabrigadas que tenham perdido seu único imóvel em razão de situação de emergência ou estado de calamidade pública reconhecidos pela União. Também podem participar pessoas que tenham propriedade de imóvel residencial em fração de até 40%, ainda que seja por herança ou doação.
Agência Senado.
Imagem: Alexandre Carvalho.
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